9月30日，國慶黃金周前夕，京津兩市連夜出臺了樓市限購限貸政策，隨即，蘇州、成都、鄭州、無錫、濟(jì)南、合肥、武漢等城市相繼跟進(jìn)。而且本輪緊鑼密鼓出臺的限購限貸政策，無論是力度，還是時機(jī)的選擇，都可謂史無前例。這9個城市，大多數(shù)選擇在深夜出臺政策，而且首付提高的程度也是前所未有。其中連續(xù)兩個月在70個大中城市房價環(huán)比漲幅排名第一的鄭州在10月1日出臺限購政策后，又在10月3日加碼限貸政策，將首套房和二套房的比例分別提高至30%和40%。同時，住建部公布了45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單。
令我吃驚的不是這些城市重啟限購限貸政策，而是重啟的時機(jī)和力度。限購限貸的措施不僅是在國慶黃金周來臨的時候，而且大多選擇在夜里出臺，這種選擇絕非偶然，其中明顯能夠折射出管理層對房地產(chǎn)市場失控的擔(dān)心。相信這9個城市只是開始，未來仍然會有其他的熱點(diǎn)城市加入限購限貸的行列。這幾乎意味著歷經(jīng)兩年的以“去庫存”為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)刺激政策重新收緊，政策拐點(diǎn)已經(jīng)到來沒有異議。
如果倒推兩年，2014年的9月30日，也是中國房地產(chǎn)政策史上有標(biāo)桿意義的一天，人民銀行在當(dāng)天出臺了調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的政策，我將之視為中央政府放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的第一槍。當(dāng)時，市場的情緒和今天比可謂冰火兩重天，中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷2013年的快速上漲之后，在政策面沒有出現(xiàn)任何變化的情況下，房地產(chǎn)的各項數(shù)據(jù)2014年開始下滑，70個大中城市新房環(huán)比上漲城市數(shù)在2014年的9月份是零，大家對未來市場的預(yù)期悲觀。筆者在當(dāng)天寫的《住房新政會否讓房地產(chǎn)重演08瘋狂》的文章中提到，盡管中國房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)今非昔比，在80%的城市住房供求已經(jīng)基本平衡甚至過剩的情況下，任何政策的調(diào)整都不可能讓市場全面回暖，不是每一朵野百合都會迎來春天，但房地產(chǎn)政策對熱點(diǎn)城市、大城市和人口未來流入的城市一定會產(chǎn)生刺激效果。第二天即2014年的10月1日，我在北京參加一個財富論壇，談及房價和新政，我再次重申對三類城市房價可能迎來上漲的判斷。然而，房地產(chǎn)市場最大的特點(diǎn)就是買漲不買跌，在預(yù)期悲觀的情況下，當(dāng)時并沒有多少人認(rèn)為未來房價會上漲。然而，兩年之后的事實說明，熱點(diǎn)城市、大城市和人口未來流入的城市，受供需仍然失衡和預(yù)期的影響，市場又迎來了一個超過預(yù)期的瘋漲周期。
盡管筆者一直認(rèn)為，在穩(wěn)增長的大周期下，房地產(chǎn)刺激政策一定會引發(fā)熱點(diǎn)城市房價的上漲，這是符合房價的基本邏輯和規(guī)律的。然而，市場從去年年底啟動，到今年前9個月瘋狂到如此，的確超出了筆者當(dāng)初的預(yù)期。仔細(xì)研究今年房價上漲的特點(diǎn)，和以往不同，主要是基于以下推力：全球“資產(chǎn)荒”下不斷蔓延的避險需求，在全球缺乏安全投資品的情況下，中國熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)成了最好的投資品，投資需求逐漸主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場，成為下半年一線城市出現(xiàn)恐慌性購買的主要原因。
可以說，今年房地產(chǎn)市場到了下半年，投資和投機(jī)需求成了主流，大量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場高燒不退。這種與居住需求無關(guān)的玩法一旦到頭，釋放出來的下跌動能絕對不可小視，按照政策周期與市場周期多年來的時間關(guān)系，本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道，如果市場泡沫過大，下跌引發(fā)的風(fēng)險勢必危及實體經(jīng)濟(jì)。基于此，在國慶黃金周到來之際，各地連夜出臺調(diào)控措施，事實上是向市場釋放明確信號：不允許房地產(chǎn)市場的瘋狂之火危及中國經(jīng)濟(jì)整體，通過限購限貸，為市場緊急降溫。
基于這樣的邏輯，京津等9個熱點(diǎn)城市在國慶黃金周期間連夜出臺調(diào)控措施為樓市虛火緊急降溫是可以理解的。從這些城市調(diào)控政策的邏輯看，基本上都是針對投資投機(jī)需求，通過降杠桿，進(jìn)而影響價格。考慮到目前政策的力度和態(tài)度，相對于前兩個月市場出現(xiàn)的瘋狂，樓市交易出現(xiàn)快速降溫是大概率。其實，在調(diào)控措施出臺之前，市場的各項數(shù)據(jù)已經(jīng)在降溫，所以在此之前一些城市出臺的調(diào)控措施甚至被市場解讀為保房價的促銷手段，但很顯然，這一次不一樣。
當(dāng)然，過去的歷史證明，限購限貸政策解決不了中國房地產(chǎn)的根本問題，但在短期內(nèi)肯定可以給市場降溫。考慮到熱點(diǎn)城市目前供應(yīng)的短缺，除了限購限貸等措施擠出投資需求外，更重要的是繼續(xù)增加供應(yīng)，特別在土地市場上不要再搞饑餓營銷，而是應(yīng)該嚴(yán)格按照年度土地供應(yīng)計劃供應(yīng)土地。
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